O crescimento urbano das cidades impulsiona o setor da construção civil. Diante da necessidade de garantir a harmonia entre os moradores, se tornou necessária a regulamentação de todos os aspectos envolvendo o direito de vizinhança. Afinal, é comum a existência de alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra.
Para resolver esses casos, e fazer com que a sociedade viva em harmonia, surgiu o direito de vizinhança. Trata-se de um conjunto de normas, dentre as quais se destacam os artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil/02, que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos, com a finalidade de evitar prejuízos.
A importância da vistoria na vizinhança
A vistoria de vizinhança tem por finalidade: “constatar anomalias e falhas existentes nos sistemas construtivos e “perpetuar a memória” das características físicas e do estado de conservação de edificações e benfeitorias localizadas na área de influência de um canteiro de obras. Fornecer informações técnicas aparentes que possam auxiliar na definição de procedimentos construtivos e na execução de serviços preliminares à obra (IBAPE SP, 2013)”.
Deve ser executada para evitar ou facilitar à apuração de eventuais danos ou litígios derivados da obra, resguardando o direito de ambas as partes. Sendo realizado este procedimento antes do início de construções, há a discriminação das anomalias e falhas que possam agravar e comprometer os imóveis adjacentes.
O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança
A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade, podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de não-fazer e/ou pagamento de multa cominatória.
É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem de cabos e tubulações, as águas, infiltrações, os limites entre prédios, os direitos de tapagem, de construir, entre outros. Trata-se de uma verdadeira limitação ao direito da propriedade.
Da passagem de cabos e tubulações
O proprietário deve tolerar a passagem de cabos e tubulações em proveito de seus vizinhos, mediante recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, caso seja impossível que a passagem seja feita de outro modo, ou se muito oneroso (art. 1.286 do CC).
Pode o proprietário exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso, bem como depois seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. Assim como é facultado ao mesmo que exija a realização de obras de segurança quando as instalações oferecerem grave risco (art. 1.287 do mesmo diploma legal).
Das águas
De acordo com o art. 1.288 do CC "o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior".
Não pode o proprietário do prédio superior poluir as águas indispensáveis às necessidades primordiais dos possuidores dos imóveis inferiores e deverá recuperar ou ressarcir os danos pelas demais que poluírem, conforme dispõe o art. 1.291 do CC.
Limites entre prédios e direito de tapagem
Preceitua o art. 1.297 do CC: "o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
É interesse do dono de um prédio que se estabeleça os limites extremos de sua propriedade".
Árvores Limítrofes
Dispõe o art. 1.282 do CC que "a árvore, cujo o tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes".
Pode ainda, conforme previsto no art. 1.283, o proprietário do terreno invadido pelas raízes ou ramos de árvore que ultrapassarem a estrema do prédio, cortá-los até o plano divisório.
Passagem forçada
Argúi o art. 1.285 do CC que "o dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, ode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário".
Este direito só será válido se o encravamento for natural e absoluto, portanto, se houver uma saída mesmo que penosa, não pode o proprietário exigir do vizinho outra passagem.
Soluções
As reclamações serão atendidas apenas se danos forem intoleráveis. Sendo assim, deve o juiz primeiro determinar a sua redução, de modo a torná-lo suportável pelo homem normal.
Porém, se não for possível que o dano seja reduzido a um nível normal de tolerância, determinará o juiz a cessação da atividade causadora do incômodo (fechamento da indústria, p.ex.). Deve-se observar, no entanto, que se a atividade for de interesse social, determina-se que o causador do dano pague indenização ao vizinho (art. 1.278 do CC).
Direito de construir
O art. 1.299 do CC diz que "o proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos".
Assim, todo o proprietário deve ressarcir o seu vizinho pelos danos causados pela construção, podendo este último valer-se da ação de indenização, na qual provará a ocorrência do dano e o nexo de causalidade com a construção.
Cabe lembrar que os construtores, arquitetos e empresas que prestam serviços de construção civil respondem solidariamente com os proprietários pelos danos causados pela obra, já que são técnicos habilitados para realizá-la. Se os danos decorrem de imperícia ou negligência do construtor, pode o proprietário que pagar sozinho valer-se de ação regressiva contra àquele.
Prescreve o art. 1.301 do CC "é defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho", com a finalidade de resguardar a intimidade a intimidade das famílias. No entanto, não estão proibidas pequenas aberturas para luz e ventilação.
Pode o proprietário "no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho", conforme previsto no art. 1.302 do CC.
Entretanto, em se tratando de aberturas ou vãos para luz, poderá o vizinho levantar sua edificação ainda que vede a claridade do outro (art. 1.302, parágrafo único do CC).
Já na zona rural não de pode levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho (art. 1.303 do CC).
Estabelece o art. 1.300 do Código Civil que "o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho", portanto, as águas pluviais devem ser despejadas no solo do proprietário e não no do vizinho, já que este só está obrigado a receber as águas que naturalmente correm para seu prédio.
Não se confunde com os muros divisórios, que são elementos de vedação regulamentados junto aos tapumes. As paredes divisórias integram a estrutura do edifício e constituem elemento de vedação e sustentação.
Cabe ao confinante que primeiro construir a possibilidade de "assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce" (art. 1.305 do CC).
Dispõe ao art. 1.313 do CC que "o proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - Dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - Apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente".
A única restrição que pode o proprietário fazer é a estipulação de horários, por exemplo. Além disso, o vizinho que causar dano ao penetrar no imóvel tem o dever de repará-lo.
Fonte: Modelo Inicial e Direito Net
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